Prawo mieszkaniowe

Wyrok

 

Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 8 października 2014 r.

II CSK 505/13

 

 

Teza

 

Właścicielowi samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności wtedy, gdy wady dotyczą tego lokalu (art. 568 § 1 KC). 

 

 

• Biul. SN 2015 nr 2, www.sn.pl, Legalis
• Kodeks cywilny, Art. 568 § 1
• Ustawa o własności lokali, Art. 2 ust. 2

 

 

Numer 1182681

 

 

Skład sądu

 

• SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
• SSN Agnieszka Piotrowska
• SSA Barbara Trębska (sprawozdawca)

 

 

Sentencja

 

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa J. B. - P. i A. P. przeciwko H. J. i L. J. z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanych - S. Przedsiębiorstwa Budowlanego B. Spółki Akcyjnej w S. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2014 r., skargi kasacyjnej interwenienta ubocznego od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 21 lutego 2013 r.,

1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od S. Przedsiębiorstwa Budowlanego B. S.A. w S. na rzecz J. B. - P. i A. P. kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

 

 

Uzasadnienie

 

Powodowie: J. B. - P. i A.P. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od H. J. i L. J. kwoty 80.723,15 zł z ustawowymi odsetkami od 4 stycznia 2008 r., tytułem odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z wadami lokalu mieszkalnego kupionego od pozwanych.

 

 Pozwani oraz występujący po ich stronie interwenient uboczny - S. Przedsiębiorstwo Budowlane „B.” S.A. w S., wykonawca spornego lokalu, wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

 

 Wyrokiem z dnia 2 sierpnia 2012 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu. Sąd ten ustalił, że powodowie w dniu 17 stycznia 2005 r., kupili od pozwanych lokal mieszkalny przy ul. T. 56/1 w S. W czasie wcześniejszych oględzin pomieszczenia piwnicznego, dostrzegli wybrzuszenie w narożniku ściany, wskazujące na zalanie w przeszłości lokalu. Pozwana wyjaśniła, że występowały problemy z drenażem, które zostały rozwiązane przez firmę „B.” Powodowie nie żądali dokumentacji dotyczącej lokalu i nie dopytywali się o jego stan techniczny. Już wiosną 2005 r. doszło do zalania kupionego lokalu, a potem miały miejsce następne. O faktach tych powodowie powiadomili pozwanych dopiero po tym, jak w sierpniu 2007 r., w wyniku gwałtownych deszczy, doszło do kolejnego zalania. Pozwana przekazała im wówczas odnalezione dokumenty nieruchomości. Wynikało z nich, że w pomieszczeniach piwnicznych już wcześniej występowało zawilgocenie i że na żądanie pozwanych firma „B.” wykonywała prace zmierzające do uszczelnienia ścian budynku. Powodowie zwrócili się do rzeczoznawcy R. M., który w listopadzie 2007 r. wydał wstępną opinię odnośnie do stanu technicznego nieruchomości. Z jej wniosków, potwierdzonych następnie ekspertyzą z 2008 r. wynikało, że w budynku brak jest właściwej izolacji powłokowej zabezpieczającej przed wodą i wilgocią gruntową oraz brak jest izolacji termicznej na ścianach zewnętrznych poniżej terenu.

 

 Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwani nie mieli świadomości występowania tych wad i nie zatajali ich celowo. Od czasu, gdy w 2001 r. wprowadzili się do budynku przy ul. T., miało miejsce jedno większe zalanie garażu, w związku z którym zgłosili wykonawcy S. Przedsiębiorstwu Budowlanemu „B.” wystąpienie wilgoci na ścianach zewnętrznych budynku w części podpiwniczonej.

 

 Zgłoszenie takie ponowili 10 maja 2004 r. domagając się rozwiązania sprawy zawilgocenia ścian piwnicznych. Firma „B.” usunęła ujawnione usterki i nie występowały już dalsze zalania czy zawilgocenia ścian. Dlatego też, zdaniem Sądu, pozwani mieli prawo przypuszczać, że wady związane z zalewaniem części piwnicznej nieruchomości zostały skutecznie usunięte. Sąd Okręgowy podkreślił, że powodowie od nabycia lokalu w styczniu 2005 r. do jesieni 2007 r. nie zgłaszali pozwanym wystąpienia wad, mimo że już w 2005 r. doszło do zalania ich garażu. Nie można zatem uznać, że do 2007 r. nie mieli świadomości występowania wad w lokalu. O tym, że zalewanie i zawilgocenie lokalu może być związane z wadliwym wykonaniem izolacji przeciwwodnej, dowiedzieli się dopiero z dokumentów, które pozwani przekazali im jesienią 2007 r. Fakt przekazania im dokumentacji świadczy o tym, że pozwani nie mieli zamiaru zatajenia wad lokalu. Nie mieli podstaw, aby informować powodów, że w przeszłości kierowali do wykonawcy jakieś roszczenia związane z zawilgoceniem ścian. Pozwani nie zataili przed powodami wad budynku, gdyż sami nie wiedzieli o ich istnieniu. W tej sytuacji nie było podstaw do zastosowania art. 568 § 2 KC. Powodowie zaś, zawiadamiając pozwanych o wykrytych wadach lokalu mieszkalnego dopiero we wrześniu 2007 r. przekroczyli termin z art. 563 § 1 KC, tracąc tym samym uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy. Zważywszy natomiast na treść art. 568 § 1 KC i okoliczność, że pozwani wydali powodom lokal w styczniu 2005 r., wygasły ich uprawnienia do realizowania roszczeń z art. 566 KC. Z tych też przyczyn, żądanie zapłaty skierowane przeciwko pozwanym, obejmujące m.in. żądanie obniżenia ceny i naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, Sąd pierwszej instancji w całości oddalił.

 

 Po rozpoznaniu apelacji powodów, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 21 lutego 2013 r. zmienił powyższy wyrok i zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 54.973,18 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja 2010 r., oddalił powództwo w pozostałej części, orzekł o kosztach procesu. Sąd ten podzielił ustalenia Sądu pierwszej instancji stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia lecz dokonał odmiennej oceny mających w sprawie zastosowanie przepisów prawa materialnego.

 

 Nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że powodowie nie zachowali terminów dla dochodzenia roszczeń w reżimie rękojmi, określonych w art. 563 § 1 KC i art 568 § 1 KC. Dokonał odmiennej wykładni pojęcia „wykrycie wady”, który to moment zgodnie z art. 563 § 1 KC wyznacza kupującemu początek biegu jednomiesięcznego terminu na powiadomienie sprzedawcy o wadzie. W przepisie tym, zdaniem Sądu Apelacyjnego, chodzi o moment faktycznego, definitywnego wykrycia wady przez kupującego. Z wniosków wydanej w sprawie opinii wynika, że biegły stwierdził wady ukryte budynku, istniejące już w dacie nabycia nieruchomości przez powodów. Polegały one na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu oraz nieprawidłowo wykonanym odpływie wody deszczowej z ulicy. To one doprowadzały do podtopień pomieszczeń garażowych i piwnicznych budynku. Ustaleń w tym zakresie mógł dokonać tylko profesjonalista posiadający uprawnienia do oceny stanu technicznego budynku, po dokonaniu odkrywek na zewnątrz i wewnątrz wykończonego budynku. Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał, że samo zalanie garażu, czy pomieszczeń piwnicznych i garażowych lokalu nie stanowiło wady rzeczy w rozumieniu art. 563 § 1 KC, a było następstwem istniejących wad ukrytych. Tym samym okoliczność, że w 2005 r. doszło do zalania garażu powodów nie świadczy, że już wówczas mieli oni świadomość występowania wad w lokalu, że je „wykryli”. Do wykrycia wad budynku w postaci stwierdzonych przez biegłego sądowego braków ciągłości projektowanej izolacji termicznej i braku projektowanej izolacji przeciwwodnej niezbędne było posiadanie wiadomości specjalnych w zakresie oceny stanu technicznego budynku, a zatem wykrycia wad mógł dokonać wyłącznie specjalista. Pierwsza ekspertyza rzeczoznawcy R. M. pochodziła z listopada 2007 r., przy czym oględziny budynku zostały przez niego dokonane w październiku 2007 r. Gdyby więc liczyć bieg terminu z art 563 § 1 KC od tego momentu, to wówczas zawiadomienie o stwierdzonych uchybieniach połączone z wezwaniem do zapłaty dokonane pismem z dnia 24 października 2007 r., wysłanym w dniu 25 października, a doręczonym pozwanym w dniu 30 października 2007 r., świadczyłoby o zachowaniu ustawowego, jednomiesięcznego terminu. Jeśliby zaś przyjąć, że powodowie dowiedzieli się o przyczynach zalewania dopiero z dokumentacji związanej z lokalem przekazanej im przez pozwanych we wrześniu 2007 r., to zawiadomienie dokonane pismem z dnia 24 października 2007 r. również należałoby uznać za dokonane z zachowaniem ustawowego terminu. W rezultacie Sąd Apelacyjny przyjął, że pozew spełniający też funkcję zawiadomienia o wadach, a oparty tylko na przypuszczeniach prywatnego rzeczoznawcy bez wykonania jeszcze odkrywek, doręczony pozwanym w lutym 2008 r., został wniesiony do sądu przed momentem, kiedy można byłoby powodom przypisać wykrycie wady w rozumieniu art. 563 § 1 KC. W takim stanie rzeczy wyznaczony w tym przepisie ustawowy termin został przez powodów dochowany. Dezaktualizowało to podnoszoną przez powodów kwestię podstępnego zatajenia stwierdzonych wad lokalu przez pozwanych.

 

 Nie podzielił też Sąd Apelacyjny stanowiska Sądu pierwszej instancji, że w sprawie niniejszej ma zastosowanie roczny, a nie trzyletni termin od wydania rzeczy, po upływie którego wygasały roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne (art. 568 § 1 KC). Zdaniem Sądu odwoławczego w sprawie niniejszej należało zastosować trzyletni termin, licząc od dnia wydania rzeczy powodom, zastrzeżony dla wad budynku. Podzielił stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r., I CK 247/05, opowiadające się za szerokim rozumieniem pojęcia „budynek” z art. 568 § 1 KC, nieograniczające się do znaczenia, jakie nadają mu przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Definicja budynku sformułowana w art. 3 pkt 2 tej ustawy nie odpowiada zakresowi zastosowania ani celowi art. 568 § 1 KC, który z jednej strony ma niewątpliwie ograniczać czasowo rękojmię, jako instytucję niesprzyjającą pewności obrotu oraz kształtującą odpowiedzialność według bardzo surowych reguł, a z drugiej strony przewidziane w nim terminy mają uwzględniać także interesy uprawnionego i dawać możliwość ujawnienia się w czasie ich trwania wad rzeczy. Dlatego ustawodawca zróżnicował długość terminu prekluzyjnego w zależności od rodzaju rzeczy i realnego czasu ujawniania się wad. Z tych względów do wykładni użytego w art. 568 § 1 KC pojęcia „budynku" nie jest przydatna nie tylko definicja tego pojęcia przyjęta w Prawie budowlanym, lecz także definicje innych pojęć zawarte w przepisach tego prawa, jak na przykład definicja „obiektu budowlanego", którą objęte są tak różne obiekty, jak budynki, lotniska, fortyfikacje, budowle sportowe oraz obiekty tzw. małej architektury, którymi są przykładowo kapliczki i krzyże przydrożne oraz piaskownice i huśtawki. Wielkość, wartość, zakres robót koniecznych do powstania takich obiektów, jak również sposób ich użytkowania i okres ujawniania się ewentualnych wad są tak różne, że nie ma podstaw do objęcia ich wspólnym określeniem "budynek" użytym w art. 568 § 1 KC, jak sugerują zwolennicy szerokiej definicji tego pojęcia, postulujący objęcie nim „obiektów budowlanych” w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że definicje zawarte w Prawie budowlanym przyjęte są dla potrzeb wynikających z prawa administracyjnego i nie można ich przenosić wprost do art. 568 § 1 KC, którego cel jest inny i który używa pojęcia „budynek" w innym znaczeniu. Zważywszy przede wszystkim na cel omawianego przepisu uznał, że w istocie ustawodawcy chodziło o obiekt budowlany o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą nie ujawnić się w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania i dlatego konieczne jest objęcie takiego obiektu trzyletnim terminem prekluzyjnym. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, pojęcie „budynek” z tego przepisu można odnosić do lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży w niniejszej sprawie. Podkreślił, że treść przepisu art. 568 § 1 KC jest niezmienna od daty uchwalenia Kodeksu cywilnego. Tymczasem instytucja odrębnej własności lokali została wprowadzona ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, co przemawia za uznaniem, że skoro treść tego przepisu pochodzi z 1964 roku, to jego wykładnia, w tym użyte tam pojęcie „budynek”, musi uwzględniać zmiany ustrojowe oraz legislacyjne, które nastąpiły później, w tym właśnie wspomnianą ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nadto zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny na specyfikę budowy przedmiotowego lokalu, który wchodzi w skład budynku w tzw. zabudowie bliźniaczej, gdzie w każdym z tych dwóch pionów zostały wydzielone po dwa mieszkania: jeden na parterze wraz z garażem i piwnicą i drugi na piętrze z garażem, małą piwnicą i strychem użytkowym. W rezultacie na budynek przy ul. T. 56-58, w odróżnieniu od bloku mieszkalnego, składają się tylko cztery lokale mieszkalne, a do każdego z nich przynależy pomieszczenie garażowe w podpiwniczeniu. W tej sytuacji trudno jest oddzielić wadliwości samego lokalu należącego do powodów od wadliwości całego tego budynku (tj. w zakresie jego izolacji pionowej i poziomej), czego wyrazem jest choćby opinia biegłego sądowego, która traktuje o „wadach budynku” w postaci odstępstw od jego dokumentacji projektowej. Konstrukcja lokalu powodów również zatem świadczy o jej złożoności i przemawia za tym, że jego wady mogły nie ujawnić się w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania, do zalania całej części podpiwniczonej doszło przecież dopiero po upływie dwóch i pół roku od wydania. W tej sytuacji Sąd Apelacyjny, przyjmując na podstawie art. 568 § 1 KC, trzyletni termin dla dochodzenia roszczeń powodów z tytułu rękojmi, uznał, iż do dnia wytoczenia niniejszego powództwa z dnia 15 stycznia 2008 r. termin ten jeszcze nie upłynął.

 

 W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma też racji Sąd pierwszej instancji, że skoro pozwani nie byli „sprawcami” wady to nie ponoszą oni odpowiedzialności za występujące wady lokalu, o których nie wiedzieli. Przewidziana w art. 556 § 1 i następne KC odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Takie wady lokalu przy ul. T. 56/1 zostały wykazane. W rezultacie brak świadomości po stronie pozwanych o istnieniu wady nie wyłącza ich odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

 

 Uznając roszczenia powodów co do zasady za słuszne, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów solidarnie dochodzoną pozwem kwotę 52.973,18 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości oraz kwotę 2.000 zł tytułem wydatków poniesionych na opinię rzeczoznawcy, obie kwoty z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja 2010 r. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

 

 Niezależnie od przedstawionej wyżej oceny prawnej roszczenia powodów, Sąd Apelacyjny wskazał, że przy przyjęciu, iż nie dochowali oni terminów z art. 563 § 1 KC i art. 568 § 1 KC, a pozwanym nie można przypisać umyślnego ukrycia wad sprzedawanego lokalu, utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie pozbawiła powodów odszkodowania za nienależycie wykonaną umowę sprzedaży na podstawie innych tytułów, a mianowicie na podstawie art. 471 KC. Dla skutecznego dochodzenia roszczenia o naprawienie szkody powodowie byli obowiązani wykazać, że kupiony lokal miał wady, że ponieśli szkodę, oraz że istnieje normalny związek przyczynowy między wadą a szkodą. Zdaniem Sądu Apelacyjnego także takie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych zostały w niniejszej sprawie spełnione i także na tej podstawie roszczenie powodów jest uzasadnione.

 

 Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł interwenient uboczny - S. Przedsiębiorstwo Budowlane „B.” S.A. w S. - opierając ją na naruszeniu prawa materialnego, a mianowicie art. 568 § 1 KC, którego upatrywał w błędnej wykładni i przyjęciu, że lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość lokalową spełnia kryteria budynku, o którym mowa w tym przepisie i znajduje do niego zastosowanie trzyletni termin na wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi.

 

 Zarzucając powyższe wniósł skarżący o zmianę wyroku i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.

 

 Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

 

 Istota spornego zagadnienia przedstawionego w skardze kasacyjnej, w której skarżący nie kwestionuje istnienia w lokalu nabytym przez powodów wad ukrytych polegających na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu, sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy lokal ten, stanowiący odrębną nieruchomość jest budynkiem w rozumieniu art. 568 § 1 KC, albo też, czy uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości lokalowej wygasają tak jak w przypadku wad budynku. Przepis ten statuuje generalną zasadę rocznego terminu wygaśnięcia uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi. Wyjątkiem są wady budynku, w przypadku których odpowiedzialność sprzedawcy wygasa po upływie trzech lat od dnia wydania budynku nabywcy. Z uwagi na różnicę terminów, określenie wyznaczników pojęcia „budynek” ma zatem podstawowe znaczenie dla ustalenia, czy roszczenie z rękojmi wygasło.

 

 W związku z tym, że prawo cywilne prywatne nie definiuje pojęcia „budynek”, zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie występuje rozbieżność stanowisk odnośnie do tego, czy należy je rozumieć tak jak ujmuje je prawo publiczne w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), czy też przy wykładni art. 568 § 1 KC definicję w prawie tym zawartą należy stosować tylko posiłkowo, nie ograniczając pojęcia budynek do obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem, wydzielonego z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadającego fundamenty i dach (jak to stanowi Prawo budowlane).

 

 Za pierwszym stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w motywach postanowienia z dnia 26 stycznia 2006 r. (II CK 365/05) oraz w wyroku z dnia 29 kwietnia 2011 r. (I CSK 484/10). W pierwszej ze spraw, zniesienie współwłasności, Sąd Najwyższy utożsamił pojęcie budynek o jakim mowa w art. 46 KC oraz art. 235 § 1 KC z budynkiem zdefiniowanym w prawie budowalnym, przy czym spór dotyczył m.in. tego, czy jeżeli z nieruchomości budynkowej da się wydzielić dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi ściany środkowej, można mówić istnieniu faktycznie dwóch budynków jeszcze przed dokonanym podziałem. W drugiej z kolei sprawie, chodziło m.in. o ustalenie czy „domek fiński” (domek campingowy) stanowi budynek w rozumieniu art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Najwyższy odwołał się w tej kwestii do definicji budynku z Prawa budowlanego, podnosząc, że jest ona zgodna z pojęciem budynku jako nieruchomości według art. 46 § 1 KC.

 

 Odmienne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r. (I CK 247/05), w sprawie, w której spór dotyczył m.in. tego, czy stadion sportowy, niespełniający kryteriów budynku z Prawa budowlanego, stanowi budynek w rozumieniu art. 568 § 1 KC. Odpowiadając twierdząco, Sąd Najwyższy podnosząc, że definicje prawa administracyjnego nie przesądzają sposobu rozumienia danego pojęcia na obszarze prawa cywilnego prywatnego, wskazał, że przy interpelacji terminu „budynek” z art. 568 § 1 KC chodziło o obiekt budowalny o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą się nie ujawnić w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania nabywcy.

 

 Sąd Najwyższy w składzie obecnym podziela drugie z zaprezentowanych stanowisk. Nie kwestionując potrzeby jednolitego rozumienia pojęć występujących w szeroko pojętym systemie prawnym, nie można pomijać, że prawo publiczne i prywatne oparte są na zupełnie innych wartościach i zasadach. Zasada równości stron, swobody umów oraz autonomii woli stron podmiotów prawa prywatnego są wyraźną granicą oddzielającą je od prawa publicznego, opartego na stosunkach władztwa administracyjnego, hierarchicznego podporządkowania i nadrzędności. Pojęcia używane w prawie administracyjnym mają spełniać funkcje przewidziane dla prawa publicznego, w związku z czym nie jest zasadne bezpośrednie ich transponowanie na obszar prawa cywilnego. Mając to na względzie stwierdzić trzeba, że definicja „budynku” w prawie budowalnym stworzona została dla oznaczenia rodzaju technicznej konstrukcji budowlanej wyróżniającej ją od innych, w związku z odmiennym uregulowaniem wymogów prawa publicznego dla wznoszenia i użytkowania poszczególnych konstrukcji budowlanych. Tymczasem pojęcie „budynek” w kodeksie cywilnym jest używane dla oznaczenia szczególnego przedmiotu prawa rzeczowego (nieruchomości budynkowej), stanowiącej przedmiot obrotu cywilnoprawnego. Przeciwko posługiwaniu się terminem „budynek" w rozumieniu prawa budowlanego dla ustalenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku przemawia także wykładnia funkcjonalna unormowania zawartego w art. 568 § 1 KC, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r. Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegł szczególną regulację odnośnie do wad budynków z uwagi na ich znaczenie gospodarcze oraz złożoność konstrukcji, a także negatywne skutki jakie mogą powstać z ich wadliwością, która nierzadko, z uwagi na ową złożoność konstrukcji oraz wpływ czynników zewnętrznych (oddziaływanie warunków atmosferycznych) i wewnętrznych (np. tzw. osiadania budynku) powoduje, że wady ujawniają się w czasie dłuższym niż rok. Ścisłe trzymanie się wykładni językowej i korzystanie z terminu „budynek” z prawa budowalnego, niejednokrotnie godziłoby w potrzebę ochrony obrotu prawnego oraz dobrej wiary kupujących.

 

 Nie można pominąć i tej okoliczności, że ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. z 2014 r. poz. 827), która wejdzie w życie niebawem, bo z dniem 25 grudnia 2014 r., zmieniła zasadniczo przepis art. 568 § 1 KC stanowiąc, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Nie tylko zatem wydłużyła termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi, ale dłuższy termin obecnie zastrzeżony do wad budynku odniosła do wad nieruchomości, co jest wyraźnym odejściem od dotychczasowej terminologii, mogącej skłaniać do korzystania z wykładni prawa publicznego, a nadto - co bardzo istotne - obejmuje także nieruchomości lokalowe. Kierunek zmian legislacyjnych wskazuje zatem, że wolą ustawodawcy była ochrona nabywcy budynku rozumianego w szerszym zakresie niż przewiduje to prawo budowlane.

 

 W rozpoznawanej sprawie przedmiotem umowy sprzedaży zawartej między stronami była wyodrębniona część budynku stanowiąca lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wraz z pomieszczeniami przynależnymi: garażem i piwnicą oraz związanym z tym lokalem udziałem w prawie własności części wspólnych budynku (451/1000) i gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl tej ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z tą definicją za lokal należy uznać przestrzeń znajdującą się między elementami konstrukcyjnymi budynku, tj. ścianami nośnymi oraz kondygnacjami. Jest to zatem wyodrębniona część budynku stanowiąca odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 KC), ale nie odrębny budynek. Przy odmiennym założeniu dochodziłoby do nielogicznej sytuacji, w której budynek wielomieszkaniowy stanowiłby zbiór mniejszych budynków. Z kolei częścią wspólną lokalu, zgodnie z art. 3 ust. 2 powołanej ustawy jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Mowa tu w szczególności o fundamentach, ścianach nośnych, dachu, korytarzach, elewacji budynku, itp. Stanowią one przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali znajdujących się w budynku.

 

 Budynek, w którym usytuowany jest lokal nabyty przez powodów jest w zabudowie bliźniaczej, a w każdym z dwóch pionów zostały wydzielone po dwa mieszkania - jeden na parterze wraz z garażem i piwnicą oraz drugi na piętrze z garażem, małą piwnicą i strychem użytkowym. W rezultacie w całym budynku są tylko cztery lokale mieszkalne (żadna ze stron nie podnosiła jednak, aby spełniał on warunki budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 ust. 2a prawa budowlanego, choć wydaje się, że powyższe ustalenia mogłyby to uzasadniać). Trafnie wskazując na specyfikę budynku, w którym powodowie nabyli lokal, stwierdził Sąd Apelacyjny, że w takiej sytuacji trudno jest oddzielić wadliwość samego lokalu należącego do powodów od wadliwości całego budynku polegającej na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu oraz nieprawidłowo wykonanym odpływie wody. Nieprawidłowe wykonanie istotnych robót zabezpieczających lokal przed zalewaniem i wilgocią, prowadzące do zmniejszenia jego wartości - dotyczyła części wspólnych nieruchomości (zewnętrznych ścian piwnic i posadzek piwnicy i garażu), a nie samego lokalu powodów. Ponieważ ujawniła się ona w elementach konstrukcyjnych budynku, w ramach których znajduje się ich lokal, to oni ponieśli z tego tytułu szkodę, choć zastrzeżenia co do wadliwości budynku składali wszyscy współwłaściciele. Była to zatem wada budynku także w rozumieniu prawa budowlanego, którego powodowie są współwłaścicielami. Inna byłaby sytuacja, gdyby w lokalu powodów stwierdzono wadę niemającą związku ze stanem budynku (np. pękające kafelki, odpadająca farba, wadliwe gniazdko elektryczne czy kaloryfer, itp.). Tego rodzaju wada nie mogłaby być uznana za wadę budynku, a jedynie wadę lokalu, a uprawnienia z tytułu rękojmi wygasłyby po upływie roku.

 

 Reasumując, samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie o własności lokali nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 KC, jednakże jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności gdy wady te uzewnętrzniają się jako wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych). Uprawnienia te wygasają po upływie trzech lat.

 

 Uzupełniająco należy zwrócić uwagę, że Sąd Apelacyjny uwzględnił powództwo na dwóch podstawach. Obok reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi uznał roszczenie za uzasadnione także na podstawie odpowiedzialności kontraktowej, przyjmując, że zostały w sprawie wykazane wszystkie przesłanki z art. KC. Skarga kasacyjna zaś rozstrzygnięcia w tym zakresie nie zaskarżyła.

 

 Mając na uwadze powyższe Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną jako pozbawioną uzasadnionych podstaw (art. 398¹⁴ KPC). O kosztach postępowania kasacyjnego (kosztach zastępstwa procesowego) kasacyjnego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 398 w zw. z art. 391 § 1 i art. 98 § 1 i 3 KPC). 

Wyrok

 

Sądu Apelacyjnego w Katowicach - I Wydział Cywilny

z dnia 8 maja 2014 r.

I ACa 34/14

 

 

Teza

 

W pojęciu zarządu nieruchomościami swoimi i swoich członków mieści się obowiązek dbałości przez spółdzielnię mieszkaniową o bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację budynków mieszkalnych. Działanie polegające na wyłożeniu pierwszego schodka na klatce schodowej płytkami w tym samym kolorze i kształcie do płytki posadzki, przy jednoczesnym braku zabezpieczenia tego schodka balustradą, powinno zostać zakwalifikowane jako co najmniej lekkomyślne, czyli zawinione, a w konsekwencji skutkujące odpowiedzialnością spółdzielni za powstałą szkodę na podstawie art. 430 KC w zw. z art. 415 KC.

 Teza redakcyjna Legalis 

 

 

• www.orzeczenia.ms.gov.pl, Legalis
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, § 306
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Art. 1 ust. 3, Art. 1 ust. 5
• Kodeks cywilny, Art. 415, Art. 430

 

 

Numer 992941

 

 

Skład sądu

 

• SSA Małgorzata Wołczańska
• Sędziowie: SA Lucyna Świderska-Pilis
• SO del. Joanna Naczyńska (spr.)

 

 

Sentencja

 

Sąd Apelacyjny w Katowicach - I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2014 r. w Katowicach na rozprawie sprawy z powództwa B. N. przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. i (...) Towarzystwu Ubezpieczeń Spółce Akcyjnej w Ł. o zapłatę na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 14 października 2013 r., 

1. oddala apelacje;
2. zasądza od pozwanych na rzecz powódki 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, z tym zastrzeżeniem, że zapłata przez jednego z pozwanych zwalnia drugiego.

 

 

Uzasadnienie

 

Wyrokiem z 14 października 2013 r. Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanych (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. i (...) Towarzystwa Ubezpieczeń SA w Ł. na rzecz powódki B. N. z tytułu zadośćuczynienia 75.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wydania wyroku, z zastrzeżeniem że spełnienie świadczenia przez jednego z pozwanych zwalnia drugiego, oddalił powództwo w pozostałej części i zasądził od pozwanych na rzecz powódki koszty procesu, pozostawiając ich rozliczenie - stosownie do art. 100 zd. 1 KPC - referendarzowi sądowemu.

 

 Rozstrzygnięcie to Sąd Okręgowy podjął po ustaleniu, iż blok przy ul. (...) w S., pozostaje w zasobach pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej. W marcu 2012 r. powódka odwiedziła mieszkającego w tym bloku P. J., a wychodząc z bloku, już na parterze budynku, kierując się od windy ku drzwiom wyjściowym potknęła się o pierwszy stopień schodów klatki schodowej, uderzyła w wystający fragment muru lewym barkiem i upadła na podłogę. Ściany klatki schodowej i podłoga parteru są wykafelkowane w tym samym kolorze, natomiast schody są czarne i mają poręcz. Pierwszy stopień schodów wykafelkowany jest takimi płytkami jak posadzka, nie posiada poręczy, ani w żaden sposób nie jest oznaczony, przez co zlewa się z podłogą, stając się niemal niewidocznym. Jest również niższy niż pozostałe. Aktualnie schodek, o który potknęła się powódka jest oklejony taśmą. Także inne osoby potykały się o ten schodek.

 

 W wyniku upadku, licząca 52 lata powódka doznała wybicia lewego barku, złamania kości ramienia, stłuczenia głowy i kolana oraz urazu kręgosłupa. Cała lewa strona tułowia od ramienia, barku i lewej ręki, poprzez podbrzusze była unieruchomiona gipsem przez pięć tygodni, następnie przez kilka tygodni powódka nosiła temblak. Powódka nie mogła prowadzić samochodu, w związku z czym była pozbawiona możliwości zarobkowania. Oprócz urazów fizycznych powódka doznała także urazu psychicznego spowodowanego stanem zdrowia i bezradnością, wynikającą z odczuwanego widocznego niedowładu oraz niesprawności lewej ręki w łokciu i w ramieniu. Przed wypadkiem powódka była osobą aktywną, ukierunkowaną na osiąganie sukcesów w pracy. Lubiła chodzić z córkami na basen, jeździć na rowerze. Do 2007 r. była zatrudniona w Hucie (...) na stanowisku kierowniczym. Chcąc osiągać wyższe dochody zwolniła się z pracy i rozpoczęła własną działalność gospodarczą jako doradca finansowy klienta firmy (...). Otrzymywała prowizję od zawieranych umów, prawdopodobny był jej awans w firmie na stanowisko kierownika zespołu agentów. Gdyby awansowała, mogłaby liczyć na tzw. dochód pasywny - miałaby prowizję od dochodów podległych jej agentów. W czasie, gdy miała założony gips była w dużej mierze zdana na pomoc męża i córek. Nie była w stanie sama się umyć ubrać. W tym też czasie odbyło się wesele jednej z jej córek, a dolegliwości bólowe i ograniczenia ruchowe nie pozwoliły powódce w pełni cieszyć się tym wydarzeniem. Przed wypadkiem powódka aktywnie uczestniczyła w życiu swoich wnucząt. Po wypadku to się zmieniło, najpierw z uwagi na założony gips nie miała obiektywnej możliwości opieki nad wnukami, a po zdjęciu gipsu obawiała się, że upuści dziecko z uwagi na ograniczenia w ruchomości ręki. Powódka stała się lękliwa i płaczliwa, zdarza się, że cierpi na bóle głowy i zawroty, które często pojawiają się w nocy, a mijają po zmianie pozycji ciała. Biegły neurolog rozpoznał u powódki nerwicę pourazową zespół bólowy kręgosłupa szyjnego, a nadto zespół bólowy kręgosłupa lędźwiowego, każde skutkujące 5% uszczerbkiem na zdrowiu (łącznie 15%).

 

 Po wypadku powódka starała się dalej prowadzić działalność. Mąż zawoził ją do klientów, lecz gdy pracował na drugą zmianę, nie miała jak dojechać na spotkania z klientami. Od czerwca 2012 r. powódka była w stanie samodzielnie prowadzić samochód, jednakże nie robiła tego z obawy przed tym, że ręka ją zawiedzie. Zaczęła mieć problem z płatnościami, jej dochody malały, w związku z tym w sierpniu 2012 r. zawiesiła działalność gospodarczą. Powódka rozważa, czy nie wznowić tej działalności, lecz obawia się czy podoła, ponieważ przez ponad rok na rynkach finansowych wiele się zmieniło. Powódka szuka pracy na etacie, ale jest to utrudnione z uwagi na wiek. Małżeństwo powódki przeżywa kryzys, mąż ma do niej pretensje o rezygnację z pracy na etacie, wylicza ją z pieniędzy, co dodatkowo pogarsza nastrój powódki, która ocenia siebie jako osobę mało wartościową i nie-przydatną. Aktualnie oprócz uszczerbku neurologicznego, powódka ma stwierdzony stały uszczerbek na zdrowiu z przyczyn ortopedycznych w wysokości 12%. Rokowania na przyszłość są korzystne, choć powódka nadal nie jest w stanie wykonać części prac domowych, np. nie powiesi firan, ma problemy z myciem okien, mycie podłogi zajmuje jej znacznie więcej czasu niż kiedyś.

 

 Sąd Okręgowy, poddając powyższe ustalenia subsumpcji prawnej stwierdził, iż podstawą odpowiedzialności pozwanej Spółdzielni jest art. 415 KC, jako że schody budynku przy ul. (...) nie spełniały norm określonych rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), ponieważ zamontowana przy tych schodach balustrada była zbyt krótka - nie obejmowała biegu schodów na całej długości. Zamontowanie balustrady od drugiego stopnia sugerowało, że schody kończą się tam, gdzie balustrada. Stwarzało niebezpieczeństwo ich niezauważenia. Niebezpieczeństwo stwarzało też wyłożenie pierwszego, niższego stopnia schodów kafelkami w kolorze ścian i posadzki parteru powodujące, że stopień ten zlewał się z powierzchnią posadzki. Natomiast odpowiedzialność pozwanego Ubezpieczyciela jest pochodną odpowiedzialności Spółdzielni, który przez umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zobowiązał się do zapłacenia określonego w umowie odszkodowania za szkody wyrządzone osobom trzecim, wobec których odpowiedzialność za szkodę ponosi ubezpieczający albo ubezpieczony (art. 822 § 1 KC). W związku z zawinionym przez pozwaną Spółdzielnię uszkodzeniem ciała powódki i wywołaniem rozstroju jej zdrowia, Sąd Okręgowy w oparciu o art. 445 § 1 KC przyznał powódce zadośćuczynienie za krzywdę w wysokości 75.000 zł, kierując się nie tylko czynnikami obiektywnymi, jak czas trwania oraz stopień intensywności cierpień fizycznych i psychicznych, trwałość skutków urazu, wiek poszkodowanej, szanse na przyszłość, ale i czynnikami subiektywnymi, jak: poczucie nieprzydatności społecznej, bezradność życiowa, niemożność czynnego uczestniczenia w sprawach rodziny, konieczność korzystania z pomocy innych osób w sprawach życia codziennego. W części przekraczającej 75.000 zł Sąd Okręgowy uznał żądanie zadośćuczynienia za wygórowane i jako takie je oddalił. O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 481 § 1 KC, zasądzając je od daty wyrokowania w sprawie, a to z racji ustalenia należnego powódce zadośćuczynienia na tę datę. Jednocześnie Sąd Okręgowy zastrzegł odpowiedzialność pozwanych in solidum, jako podmiotów odpowiadających na podstawie różnych stosunków prawnych, co znalazło wyraz w zastrzeżeniu, że spełnienie świadczenia przez jednego z pozwanych zwalnia z tego świadczenia drugiego z pozwanych. O kosztach procesu, Sąd Okręgowy postanowił w oparciu o art. 100 zd 1 KPC, pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.

 

 Apelację od wyroku w części uwzględniającej powództwo wnieśli obaj pozwani, domagając się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości, na koszt powódki. Obie apelacje oparte były o te same zarzuty, a mianowicie zarzucały sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na błędnym w ocenie apelujących ustaleniu, iż schody klatki schodowej w budynku przy ul. (...) nie spełniały norm określonych w rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690). Podnieśli, iż ustalenie to narusza art. 233 § 1 i 278 § 1 KPC, ponieważ brak jest na to jakichkolwiek dowodów, zwłaszcza że Sąd nie zasięgnął w tej materii opinii biegłego. Podnieśli, iż zaskarżone orzeczenie narusza również art. 328 § 2 KPC, ponieważ nie wskazuje, jakie normy i które przepisy przywołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12. kwietnia 2002 r. narusza stan techniczny klatki schodowej, na której doszło do wypadku powódki. Nadto zarzucili, iż zaskarżony wyrok wydany został z obrazą prawa materialnego, przez błędną wykładnię art. 445 § 1 KC i przyjęcie, iż kwota 75.000 zł stanowi odpowiednie zadośćuczynienie w rozumieniu tego przepisu w sytuacji, gdy zakres obrażeń ciała, natężenie bólu, 12 % trwały uszczerbek na zdrowiu pod względem obrażeń ortopedycznych oraz konsekwencje wypadku w życiu powódki wskazują, że kwota ta jest wygórowana.

 

 Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanych na jej rzecz kosz-tów postępowania apelacyjnego. Wywodziła, iż o trafności poczynionych przez Sąd Okręgowy świadczą nie tylko zeznania świadków, ale i niepozostawiające żadnych wątpliwości zdjęcia miejsca wypadku. Podkreśliła, iż wysokość przyznanego jej zadośćuczynienia w żadnym wypadku nie może być uznana za wygórowaną, zwłaszcza że łączny uszczerbek na zdrowiu, jakiego doznała sięga 27%.

 

 Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

 

 Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów formalnych, stwierdzić należy, iż uzasadniając zaskarżone rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy nie naruszył art. 328 § 2 KPC. Zarzut taki bowiem byłby zasadny tylko wtedy, gdyby treść uzasadnienia Sądu pierwszej instancji uniemożliwiała Sądowi odwoławczemu dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie miała miejsca. Przeciwnie uzasadnienie pozwalało na pełną kontrolę instancyjną zaskarżonego wyroku. Wbrew wywodom apelacji również ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia znajdowały potwierdzenie w wynikach przeprowadzonego w spra-wie postępowania dowodowego. Podejmując je Sąd Okręgowy nie naruszył w żadnej mierze przepisów procesowych, w tym art. 233 § 1 i 278 § 1 KPC, jako że nie przekroczył zasad swobodnej oceny dowodów, ani też nie naruszył zasad logiki i doświadczenia życiowego. Stąd też ustalenia te Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za własne, podzielając także ich ocenę prawną.

 

 Zgodnie z art. 1 ust. 3 i 5 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2013 r. poz.1222) spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami swoimi i swoich członków, w szczególności częściami wspólnymi tych nieruchomości, w skład których to części wchodzą klatki schodowe. W pojęciu zarządu mieści się obowiązek dbałości o bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację budynków mieszkalnych. Pierwszy stopień schodów budynku przy ul. (...), o który potknęła się powódka ewidentnie zlewał się z posadzką podłogi, jako że był wyłożony kaflami podłogowymi o takim samym kształcie i w takim samym kolorze co posadzka i ściany parteru, co więcej nie zabezpieczała go balustrada schodów, która kończyła się na przedostatnim schodku. Okoliczności te Sąd Okręgowy ustalił nie tylko w oparciu o zeznania powódki i świadków, jako że obrazowała je dokładnie dołączona do akt dokumentacja fotograficzna. Taka konstrukcja schodów w oczywisty sposób narusza wymogi wprowadzone rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), a w szczególności narusza § 306 ust. 1 i 2, które stanowią, że w budynku użyteczności publicznej, w miejscach, w których następuje zmiana poziomu podłogi, należy zastosować rozwiązania techniczne, plastyczne lub inne sygnalizujące tę różnicę, a powierzchnie spoczników schodów i pochylni powinny mieć wykończenie wyróżniające je odcieniem, barwą, bądź fakturą, co najmniej w pasie 30 cm od krawędzi rozpoczynającej i kończącej bieg schodów lub pochylni, jak i narusza § 296 ust. 1 i 3 i § 298 ust. 1 i 5, w myśl których balustrady i poręcze przy schodach nie powinny się kończyć na przedostatnim schodku (powinny obejmować cały bieg schodów). Brak wskazania w uzasadnieniu przez Sąd Okręgowy wyżej przywołanych paragrafów (§ 296 ust. 1 i 3 i § 298 ust. 1 i 5 oraz § 306 ust. 1 i 2) rozporządzenia nie mógł wzruszyć merytorycznej trafności zaskarżonego wyroku, zwłaszcza, że Sąd Okręgowy przywołał ich treść, jak i prawidłowo je zastosował.

 

 Stwierdzenie niezgodności konstrukcji i wykonania schodów z warunkami wynikającymi z przytoczonych regulacji było oczywiste i nie wymagało wiedzy specjalnej, stąd też zbędne było powoływanie w tej materii biegłego. Nadto już tylko w oparciu o same zasady doświadczenia życiowego i zwykłego rozsądku należy stwierdzić, iż wykafelkowanie pierwszego, niższego niż pozostałe schodka biegu schodów w sposób de facto go maskujący sprowadza niebezpieczeństwo dla użytkowników klatki schodów, czego ewidentnym dowodem jest, że nie tylko powódka potknęła się o ten schodek. Działanie polegające na wyłożeniu pierwszego schodka płytkami w tym samym kolorze i kształcie do płytki posadzki, przy jednoczesnym braku zabezpieczenia tego schodka balustradą trafnie zakwalifikowane zostało przez Sąd Okręgowy jako co najmniej lekkomyślne, czyli zawinione, a skoro doprowadziło do wyrządzenia powódce szkody, uprawnionym było przypisanie pozwanej Spółdzielni odpowiedzialności deliktowej w oparciu o art. 430 w zw. z 415 KC, a pozwanemu ubezpieczycielowi na podstawie art. 822 § 1 KC.

 

 Nie był także trafny zarzut, że przyznane powódce zadośćuczynienie jest wygórowane. W orzecznictwie sądowym podkreślano wielokrotnie, iż skorygowanie w toku kontroli instancyjnej przez Sąd drugiej instancji wysokości zasądzonej kwoty zadośćuczynienia możliwe jest jedynie wówczas, gdy stwierdza się oczywiste naruszenie przez Sąd pierwszej instancji ogólnych zasad (kryteriów) ustalania wysokości zadośćuczynienia (wyrok SN z 30 października 2003 r., IV CK 151/02, oraz wyrok SN z 7 listopada 2003 r., V CK 110/03, niepublikowany). Takich zaś naruszeń Sąd Apelacyjny w sprawie nie stwierdził. Przeciwnie, Sąd Apelacyjny w pełni podzielił konkluzję, że kwota 75.000 zł zasądzona na rzecz powódki z tytułu zadośćuczynienia jest odpowiednia w rozumieniu art. 445 § 1 KC. Ustalając ją Sąd Okręgowy uwzględnił wiek powódki w chwili wypadku, rozmiar trwałego uszczerbku na zdrowiu, jakiego doznała powódka i uwzględnił inne, istotne czynniki wpływające na rozmiar krzywdy, takie jak nasilenie cierpień, długotrwały i uciążliwy charakter leczenia, rodzaj leczenia, trwałość następstw zdarzenia, a także okoliczności dotyczące dotychczasowego standardu życia, konieczność korzystania z pomocy osób trzecich i ograniczenia w życiu codziennym związane z urazem oraz jego skutkami. Zatem nie można przyjąć wbrew wywodom apelacji iż ustalenie wysokości zadośćuczynienia zostało dokonane w sposób dowolny. Sąd Okręgowy wszechstronnie i wnikliwie rozważył zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, nie uchybiając zasadom logicznego rozumowa- nia ani zasadom doświadczenia życiowego i mając na względzie istotne, prawidłowe kryteria wpływające na rozmiar zasądzonego zadośćuczynienia.

 

 Z tych to też przyczyn, Sąd Apelacyjny - na podstawie art. 385 KPC - oddalił apelacje pozwanych, jako oczywiście bezzasadne, a zważywszy na taki wynik procesu w instancji odwoławczej - w oparciu o art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 KPC - zasądził od pozwanych na rzecz powódki 2.700 zł z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, według stawki minimalnej określonej w § 6 pkt 6 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 461 ze zm.) z zastrzeżeniem, że zapłata tych kosztów przez jednego z pozwanych zwalnia drugiego.

Wyrok

 

Naczelnego Sądu Administracyjnego

z dnia 21 stycznia 2014 r.

I OSK 2322/13

 

 

Teza

 

Podstawowymi warunkami jakie musi spełniać osoba ubiegająca się o lokal z zasobów mieszkaniowych gminy są: niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe oraz niski dochód. Ustawa nie wprowadza innego różnicowania podmiotów, nie zezwala na różnicowanie osób pozostających w trudnych warunkach mieszkaniowych i materialnych. Zasady wynajmowania lokali winny być tak skonstruowane, by ci spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe, od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli równe szanse na czynienie starań o uzyskanie lokalu. 

 

 

• Legalis
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Art. 4 ust. 1, Art. 4 ust. 2, Art. 21 ust. 1 pkt 2, Art. 21 ust. 3

 

 

Numer 909642

 

 

Skład sądu

 

• Anna Lech (sprawozdawca)
• Barbara Adamiak (przewodniczący)
• Jolanta Sikorska

 

 

Sentencja

 

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Prezydenta Miasta Krakowa od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2013 r. sygn. akt III SA/KR 663/12 w sprawie ze skargi M. W. na uchwałę Rady Miasta Krakowa z dnia (...) października 2007 r. Nr (...) w przedmiocie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oddala skargę kasacyjną

 

 

Uzasadnienie

 

Wyrokiem z dnia 23 maja 2013 r., sygn. akt III SA/KR 663/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, po rozpoznaniu skargi M. W. na uchwałę Rady Miasta Krakowa z dnia 24 października 2007 r. Nr XXIV/288/07 w przedmiocie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków, w pkt I stwierdził nieważność § 12 ust. 2 zaskarżonej uchwały, w pkt II. odrzucił skargę w pozostałym zakresie, w pkt III. orzekł o przyznaniu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

 

 W uzasadnieniu Sąd podał następujący stan sprawy: Rada Miasta Krakowa w dniu 24 października 2007 r. podjęła uchwałę nr XXIV/288/07 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków (Dz.Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 5 grudnia 2007 r. Nr 850, poz. 5589 ze zm.).

 

 Na tę uchwałę M. W. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zaskarżając ją w całości.

 

 W uzasadnieniu skargi podała, że w dniu 30 grudnia 2011 r. złożyła wniosek o przyznanie jej lokalu mieszkalnego pozostającego w zasobie Gminy Miejskiej Kraków z tytułu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Pismem z dnia 30 stycznia 2012 r. Urząd Miasta Kraków odmówił przyznania jej lokalu mieszkalnego powołując się na uchwałę Nr XXIV/288/07 Rady Miasta Krakowa z dnia 24 października 2007 r.

 

 Skarżąca wskazała, że zdefiniowanie w § 12 ust. 2 uchwały "braku możliwości zamieszkiwania w lokalu" tylko co do sytuacji występowania przemocy w rodzinie jest ograniczeniem nieproporcjonalnym. Definicja ta uniemożliwia ubieganie się o lokal przez osoby, które są ofiarą przemocy ze strony osób zamieszkujących w bliskim otoczeniu, co prowadzi do dyskryminacji tych ofiar, gdyż powyższe ofiary przemocy są w podobnej sytuacji.

 

 W pismach z dnia 26 kwietnia 2012 r. i z dnia 2 lipca 2012 r. wskazano, że w niniejszej sprawie skarżąca jest ofiarą przemocy ze strony P. S., swojego wieloletniego sąsiada, który mieszkał w Krakowie przy ul. (...), czyli w lokalu mieszkalnym zlokalizowanym bezpośrednio w sąsiedztwie lokalu zamieszkałego przez skarżącą. P. S. został prawomocnie skazany za popełnienie na szkodę skarżącej przestępstwa z art. 197 § 1 KK i 278 § 1 KK w zw. z art. 11 § 2 KK oraz przestępstwa z art. 197 § 1 KK i art. 157 § 2 KK w zw. z 11 § 2 KK Obecnie P. S. przebywa na wolności i jego miejsce pobytu nie jest znane. Skarżąca kontaktowała się z Prokuraturą Rejonową dla Krakowa-Podgórza w celu ustalenia miejsca pobytu P. S., jednak prokuratura odmówiła udostępnienia informacji na ten temat. Obecnie w mieszkaniu przy ul. (...) zamieszkuje najbliższa rodzina P. S., więc jest wysoce prawdopodobne ponowne zamieszkanie lub częste przebywanie P. S. w tym lokalu.

 

 W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, że jako warunku zamieszkiwania w określonym lokalu nie można uznać okoliczności, iż osoba zamieszkująca w sąsiedztwie dopuściła się wobec wnioskodawcy czynu karalnego. Zdaniem organu przyjęcie takiej interpretacji spowodowałoby uznanie, iż wszystkie osoby będące ofiarami przestępstw popełnionych w okolicy ich miejsca zamieszkania mogłyby z tego powodu starać się o udzielenie pomocy mieszkaniowej. Organ dodał przy tym, że zmiana miejsca zamieszkania nie zagwarantuje takiej osobie bezpieczeństwa, bowiem może zostać ofiarą podobnego przestępstwa w okolicy nowego miejsca zamieszkania. Oznacza to, że cel udzielenia pomocy mieszkaniowej nie zostanie osiągnięty.

 

 Wyrokiem z dnia 23 maja 2013 r., sygn. akt III SA/KR 663/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, stwierdził nieważność § 12 ust. 2 zaskarżonej uchwały i odrzucił skargę w pozostałym zakresie.

 

 W ocenie Sądu pierwszej instancji treść § 12 ust. 2 uchwały nie znajduje podstaw prawnych. Podkreślono, że wynikający z § 12 ust. 2 uchwały warunek "występowania przemocy w rodzinie, której ofiarą jest wnioskodawca lub osoby objęte wnioskiem" stanowi bezwzględną przesłankę, która musi być spełniona przez osobę wnioskującą o pomoc mieszkaniową. Niespełnienie tej przesłanki powoduje, że wniosek o pomoc mieszkaniową nie może być uwzględniony.

 

 Sąd wskazał, że art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) określa zakres upoważnienia ustawowego, wskazując sprawy które mogą zostać uregulowane w uchwale rady gminy określającej zasady wynajmowania lokali. Zatem to ustawodawca zadecydował, że bezwzględnymi przesłankami, które muszą być spełnione przez osobę starającą się o uzyskanie lokalu z zasobu gminy są: dochód i warunki zamieszkiwania, natomiast w uchwale rady gminy następuje sprecyzowanie tych przesłanek. Natomiast z treści § 12 ust. 2 uchwały wynika, iż wszystkie kategorie osób nie będących ofiarami przemocy w rodzinie, a będących członkami wspólnoty samorządowej Gminy Miejskiej Kraków zostały wykluczone z możliwości ubiegania się o pomoc mieszkaniową ze strony tej Gminy ze względów społecznych. Zdaniem Sądu wykluczenie to nie znajduje jednakże podstaw w upoważnieniu ustawowym określonym w art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kryterium bycia "ofiarą przemocy w rodzinie" nie mieści się bowiem w pojęciu "warunków zamieszkiwania", o których mowa w art. 21 ust. 3 pkt 2 powołanej ustawy.

 

 Sąd pierwszej instancji podzielił pogląd, że zasady wynajmowania lokali powinny być tak skonstruowane, by ci, spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe – warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu – mieli równe szanse na czynienie starań o uzyskanie lokalu, z uwzględnieniem przewidzianego przez ustawodawcę pierwszeństwa zawarcia umowy najmu przysługującego osobom spełniającym wskazane w uchwale kryteria.

 

 Natomiast zaskarżony § 12 ust. 2 uchwały wyklucza – gdy chodzi o względy społeczne – osoby nie będące ofiarami przemocy w rodzinie, w związku z czym narusza on konstytucyjną zasadę równości (art. 32 Konstytucji RP). Wprowadzenie jako kryterium różnicowania podmiotów bycia lub nie bycia wyłącznie ofiarą przemocy w rodzinie skutkuje bowiem nierównym traktowaniem podmiotów cechujących się takimi samymi cechami istotnymi (relewantnymi) - niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi i niskimi dochodami.

 

 Sąd uznał zatem, że przepis § 12 ust. 2 uchwały został sformułowany z przekroczeniem upoważnienia z art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 w związku z art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, a także jest sprzeczny z powołanymi w skardze normami konstytucyjnymi i jako taki wymagał wyeliminowania z obrotu prawnego.

 

 Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2013 r. skargę kasacyjną złożyła Rada Miasta Krakowa, wnosząc o uchylenie jego punktu I i orzeczenie reformatoryjne w trybie art. 188 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.. z 2012 r. poz. 270), poprzez oddalenie skargi odnośnie zarzutu naruszenia § 12 ust. 2 zaskarżonej uchwały, względnie o uchylenie punktu I zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego według norm prawem przepisanych.

 

 Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, poprzez naruszenie art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 w związku z art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, polegające na błędnej wykładni wymienionych przepisów.

 

 W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie zawęża możliwości regulacyjnych gminy w zakresie dotyczącym określenia, jaką sytuację należy rozumieć za "niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe". Wynika to ze sformułowania przepisu art. 21 ust. 3 ustawy, to jest użycia w tym przepisie wyrazów "w szczególności", co zgodnie z ustalonym orzecznictwem oznacza wymienienie wyłącznie przykładowego, nie zamkniętego katalogu. Wskazano, że istnieje zarówno podstawa prawna, jak i faktyczna do podjęcia przez Radę Miasta Krakowa przepisu określonego w § 12 ust. 2 uchwały Nr XXIV/288/07 z dnia 24 października 2007 r., gdyż brak możliwości określania definicji sformułowania "niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe" doprowadziłoby do możliwości stosowania przez jednostkę samorządu terytorialnego zupełnie swobodnego uznania w tym zakresie i całkowicie wybiórczego udzielania pomocy mieszkaniowej. Zatem, zdaniem skarżącej kasacyjnie Rady Miasta Krakowa, gmina może, a nawet powinna określić co należy rozumieć poprzez "niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe".

 

 W odpowiedzi na skargę kasacyjną M.W. – podzielając stanowisko Sądu pierwszej instncji – wniosła o jej oddalenie w całości jako bezzasadnej oraz o zasadzenie kosztów udzielonej pomocy prawnej.

 

 Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

 

 skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

 

 Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego określone w art. 183 § 2 powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zatem, przy rozpoznaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

 

 Wskazać należy, że art. 21 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawiera upoważnienie nakładające na radę gminy obowiązek uchwalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. W przepisie tym wskazano również, że w razie gdy rada gminy nie określiła w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Z kolei w art. 21 ust. 3 ustawy ustawodawca określił co w szczególności winny zawierać zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem "w szczególności" wskazuje, iż omawiana delegacja ustawowa ma charakter otwarty, przez co należy rozumieć, że w uchwalanych przez radę gminy zasadach muszą zostać zamieszczone postanowienia odnoszące się co najmniej do wszystkich kwestii wymienionych w tym przepisie. Rada gminy może wprawdzie zamieścić w uchwale jeszcze dodatkowe zagadnienia związane z najmem, ale nie oznacza to, że może dowolnie określać dodatkowe kryteria, według których potrzeby mieszkaniowe określonych gospodarstw domowych o niskich dochodach mogą być zaspokojone. Przede wszystkim rada gminy nie jest uprawniona do określenia kryteriów wykluczających osoby, spełniające warunki zamieszkania i dochodu. Przepis 21 ust. 3 powołanej ustawy stanowi bowiem o kryteriach pierwszeństwa w wyborze osób, a nie o kryteriach wykluczających osoby spełniające warunki przedmiotowe. Oznacza to, że rada winna respektować przy ustalaniu zasad wynajmu lokali ogólne zasady płynące z ustawy o ochronie praw lokatorów oraz wartości określone Konstytucją RP.

 

 Wskazać należy, iż z przepisu art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. wynika obowiązek gminy i powiązane z nim uprawnienie mieszkańca gminy, którego sytuacja materialna uzasadnia oddanie mu w najem lokalu wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego gminy. Co do zasady więc, podstawowymi warunkami jakie musi spełniać osoba ubiegająca się o lokal z zasobów mieszkaniowych gminy są: niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe oraz niski dochód. Ustawa nie wprowadza zatem innego różnicowania podmiotów, nie zezwala na różnicowanie osób pozostających w trudnych warunkach mieszkaniowych i materialnych z tym skutkiem, że niektóre potrzebujące osoby zostaną całkowicie wykluczone z procedury selekcji kandydatów do umów najmu jeszcze przed rozpoczęciem tej procedury. Takie wykluczenie stanowi bowiem naruszenie zasady praworządności, jak i równości wobec prawa.

 

 Wobec tego stwierdzić należy, że zasady wynajmowania lokali winny być tak skonstruowane, by ci spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe (jak warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu), od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli równe szansę na czynienie starań o uzyskanie lokalu. Dlatego też kreowane przez gminę w drodze uchwały zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy nie mogą zawężać granic tego ustawowego obowiązku. W przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie ma bowiem delegacji dla lokalnego prawodawstwa do wprowadzania dodatkowych, własnych kryteriów wynajmu lokali gminnych. Oznacza to, że wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu gminnego dodatkowych warunków, które nie wynikają z przepisów ustawy uznać należy za działanie pozaprawne.

 

 Zatem Sąd pierwszej instancji zasadnie uznał, iż w niniejszej sprawie przepis § 12 ust. 2 zaskarżonej uchwały naruszył art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 w związku z art. 4 ust. 1 i 2 powołanej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Z przepisu art. 21 ust. 3 pkt 2 tejże ustawy nie wynika bowiem możliwość określenia warunków dyskwalifikujących wnioskodawcę. Taki sposób odczytania art. 21 ust. 3 powołanej ustawy umacnia wykładnia systemowa przeprowadzona w ramach samej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis art. 24 tej ustawy, odnoszący się do lokali socjalnych, przewiduje, że prawo do lokalu mieszkalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu. Przesłanka natury prawnej została wprost sformułowana w ustawie, jako wyjątek, od reguł ustalania pierwszeństwa, którymi są zasady wynajmowania lokali.

 

 Mając na uwadze powyższe wywody uznać należy, że § 12 ust, 2 uchwały nie można zaakceptować także z punktu widzenia konstytucyjnej zasady sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji RP), która wymaga, by zróżnicowanie prawne poszczególnych podmiotów pozostawało w odpowiedniej relacji do różnic w sytuacji tych podmiotów. Stwierdzić także należy, iż powołany przepis zaskarżonej uchwały narusza zasadę równości wynikającą z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP, jak i zakaz dyskryminacji obywateli, przez odmawianie niektórym z nich określonych uprawnień z powodów nie znajdujących podstaw w obowiązujących normach prawnych. Kategorie osób, o których mowa w § 12 ust. 2 zaskarżonej uchwały zostały wykluczone z możliwości ubiegania się o pomoc mieszkaniową ze strony Gminy. Wykluczenie to nie znajduje natomiast podstaw w upoważnieniu ustawowym określonym w art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Tymczasem jednakowa sytuacja prawna, przesądzająca o zakazie różnego traktowania podmiotów, w niniejszej sprawie powinna być oceniana jako sytuacja podmiotu (członka wspólnoty samorządowej) w odniesieniu do wskazanych w art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przesłanek: niezaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i niskich dochodów.

 

 Z tych względów uznać należy, że niezasadne są zarzuty skargi kasacyjnej o naruszeniu przez Sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz 21 ust. 3 w związku z art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zasadnie bowiem Sąd ten ocenił, że przepis § 12 ust. 2 uchwały Rady Miasta Krakowa z dnia 24 października 2007 r. przekroczył zakres upoważnienia ustawowego, zatem należało stwierdzić nieważność tego przepisu uchwały.

 

 Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.