Prawo nieruchomości
W celu stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych niezbędna jest znajomość aktualnego orzecznictwa Sądu Najwyższego, Naczelnego Sadu Administracyjnego oraz Trybunału Konstytucyjnego, które przedstawiamy poniżej. Ponadto każdy z Państwa może również zapoznać się podstawowymi problemami prawnymi życia codziennego, które zamierzamy na bieżąco prezentować.
Zwrot Bonifikaty za wykup mieszkania od gminy.
Bonifikata na wykup mieszkania od gminy.
Dzisiejszy wpis traktować będzie o bonifikacie na wykup mieszkania od gminy. Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że bonifikata obejmuje cenę danego lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub w przypadku, gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny danego lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
Kiedy wymagany będzie zwrot udzielonej bonifikaty za wykup mieszkania od gminy?
Ustawodawca wprost przewidział okoliczności, w których zwrot bonifikaty będzie konieczny. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2022 r. poz. 344) – dalej „u.g.n.” - jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Zatem wyjaśnić należy, że w przypadku zbycia takiego lokalu, wynajmowania go bądź przekazania go w darowiźnie, zachodzi konieczność zwrotu uzyskanego zwolnienia (bonifikaty). Powyższą regulację stosuje się również odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.
Odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty – procedura warta uwagi.
Ustawodawca przewidział procedurą związaną z odstąpieniem od żądania zwrotu bonifikaty udzielonej na wykup mieszkania od gminy. Zgodnie z dyspozycją wynikającą z art. 68 ust. 2c u.g.n. – właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty (w innych przypadkach niż określone w art. 68 ust. 2a u.g.n.), za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Należy wskazać, że sama ustawa przewiduje w wyjątkowych przypadkach możliwość odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty, a ocena żądania zwrotu równowartości bonifikaty przez pryzmat art. 5 k.c. w orzecznictwie nie budzi wątpliwości. Przywołać należy, że „analiza przepisu art. 68 ust. 2c u.g.n., w kontekście enumeratywnie wymienionych przypadków w art. 68 ust. 2a ustawy, prowadzi do wniosku, że wszelkie inne przypadki niż określone w ust. 2a, mogą stanowić podstawę do rozważań organu wykonawczego gminy, czy zasadne jest w konkretnej indywidualnej sprawie odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty przy wcześniejszym wyrażeniu na to zgody przez radę.” – tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 26 kwietnia 2010 r. sygn. akt: II SA/Wr 87/10. Odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, pozostawione uznaniu właściwego organu, stanowi wyjątek od przyjętej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami reguły żądania zwrotu obowiązkowo udzielonej bonifikaty. Powinny o tym decydować szczególne okoliczności. Właśnie z uwagi na charakter wpływu takich okoliczności, ważne jest należyte ich uargumentowanie, przedstawienie miarodajnych i rzetelnych dowodów na występowanie takich okoliczności w celu korzystanego rozstrzygnięcia konkretnej sprawy.
Podstawa prawna: art. 68 u.g.n.
Zniesienie współwłasności nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości – wprowadzenie do zagadnienia.
Tematyka zniesienia współwłasności nieruchomości budzi wiele kontrowersji. W dzisiejsza publikacja dotyczyć będzie właśnie zagadnieniu zniesienia współwłasności w odniesieniu do nieruchomości. Zgodnie z art. 210 § 1 zd. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360) – dalej „k.c.” – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości.
W praktyce spotykamy trzy sposoby związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości.
- Do pierwszego z nich zaliczamy model wzorcowy, w którym jedna ze stron sprzedaje swoje udziały drugiej stronie. W takich okolicznościach strony, które są w stanie konsensualnie wypracować obopólnie akceptowane warunki, dokonują porozumienia pomiędzy sobą w zakresie wartości pieniężnej, która ma zostać przekazana drugiej stronie w zamian za udział w prawie do nieruchomości. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie jest znana, strony mogą skorzystać z określenia jej wartości rynkowej zlecając usługę rzeczoznawcy majątkowemu, który wyceni daną nieruchomości i określi wartość poszczególnych udziałów w prawie własności nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie – „Umowne zniesienie współwłasności dochodzi do skutku poprzez porozumienie współwłaścicieli co do samej zasady, iż współwłasność ma zostać zniesiona, oraz co do sposobu, w jaki to ma nastąpić. Zniesienie współwłasności nieruchomości będzie zatem wymagać zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Strony mogą dowolnie określić sposób wyjścia ze współwłasności, o ile nie jest on ustawowo zakazany albo o ile z przepisów prawa nie wynika nakaz zniesienia współwłasności w określony sposób.”. Wariant ten zasługuje na szczególne uwzględnienie i dążenie do jego wypracowania pomiędzy współwłaścicielami, gdyż faktycznie w tym rozwiązaniu strony mogą stracić stosunkowo najmniej.
- Drugim rozwiązaniem jest fizyczny podział nieruchomości, jednakże wyjaśnić należy, że podział ten często nie jest możliwy (często podział domu na dwie odrębne części nie jest możliwy), dlatego też jest to model, który występuje w praktyce stosunkowo rzadko.
- Trzecim rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji komorniczej (tryb sądowy). Jest to zdecydowanie najmniej korzystny model zniesienia współwłasności, gdyż wartość uzyskana z licytacji często jest wartością dużo niższą niż wartość rynkowa.
Dopuszczalność sądowego zniesienia współwłasności przez upoważnienie jednego ze współwłaścicieli do sprzedaży nieruchomości „z wolnej ręki”.
Taki wariant był już przedmiotem analizy przez Sąd Najwyższy, który jednoznacznie opowiedział się za stanowiskiem zgodnie z którym takie rozwiązanie nie jest możliwe. „Nie jest dopuszczalne sądowe zniesienie współwłasności przez upoważnienie jednego ze współwłaścicieli do sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki" – tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2018 r. sygn. akt: I CSK 439/17.
Podstawa prawna: art. 158, art. 210 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).
Unieważnienia umowy kredytu udzielonego we frankach.
Unieważnienie umowy kredytu udzielonego we frankach szwajcarskich (CHF) – wstęp do zagadnienia.
Zagadnienia związane z unieważnianiem kredytu udzielonego w walucie franka szwajcarskiego (CHF), ostatnimi czasy opanowały przestrzeń publiczną. W dzisiejszej publikacji skupimy się na przedstawieniu kwestii związanych z analizą umowy kredytowej, właśnie przez pryzmat możliwości jej unieważnienia.
Sądowe unieważnienie umowy kredytowej (tzw. umowy frankowej).
Wyjaśnić należy, że osoba posiadająca umowę o kredyt frankowy może złożyć do sądu pozew o unieważnienie umowy z bankiem, który podczas zawierania umowy o kredyt, zastosował w tej umowie klauzule abuzywne. Klauzulami abuzywnymi nazywamy natomiast niedozwolone postanowienia umowne, które mają wpływ na kształtowanie się praw i obowiązków strony umowy o kredyt frankowy (frankowicza). Jeżeli na skutek usunięcia klauzul niedozwolony okazuje się, że taka umowa nie może być w dalszym ciągu realizowana, sąd postanawia o jej unieważnieniu. Do klauzul, które najczęściej występowały w umowach frankowych, a które są kwestionowane i zostały już gruntowanie przeanalizowane przez Sąd Najwyższy należą tzw. klauzule określające ryzyko kursowe, które zostały uznane za niedozwolone postanowienia umowne – tak SN z dnia 22 września 2022 r. sygn. akt: I CSK 3771/22.
Jaki jest skutek unieważnienie umowy frankowej dla frankowicza?
Podstawowym skutkiem unieważnienia umowy o kredyt frankowy jest przede wszystkim uwolnienie się z kontraktu, który jest niekorzystny z punktu widzenia interesów frankowicza (posiada niekorzystne klauzule, które realnie naruszały interesy finansowe kredytobiorcy). Dodatkowo z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa, taka unieważniona umowa traktowana jest jakby nigdy nie była zawarta. Jeszcze parę miesięcy temu okoliczność ta była dość jasna. Jednakże kwestię skomplikował ostatni wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 lutego 2023 r. (sygn. akt: XXV C 1039/20), w którym skład orzekający zasądził na rzecz banku zwrot kapitału kredytu, ale w jego zwaloryzowanej wysokości.
Ważny wyrok w sprawie zwrotu zwaloryzowanego kapitału na rzecz banku.
Powyższy wyrok jest niekorzystny z punktu widzenia frankowiczów, dlatego tak istotna jest właściwa analiza każdej z umów i każdej ze spraw. Otwartym pozostaje zagadnienie czy zasada, którą wprowadził Sąd Okręgowy w Warszawie będzie analogicznie działać w drugą stronę. Niestety wyrok ten powoduje, że mamy coraz więcej wątpliwości.
Ważnym jest analizowanie orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
W tym miejscu należy wskazać, że wyroku TSUE przynoszą wiele wskazówek postępowania i interpretacji w zakresie sporów frankowych, które mają wpływ na krajowe orzecznictwo.
Niskie statystyki banków w zakresie sporów frankowych.
Na szczęście dla frankowiczów (kredytobiorców), zdecydowana większość wyroków wskazywała na porażkę sektora bankowego w sporze frankowym.
Podstawa prawna: orzecznictwo przywołane w treści zagadnienia.