Zniesienie współwłasności nieruchomości – wprowadzenie do zagadnienia
Tematyka zniesienia współwłasności nieruchomości budzi wiele kontrowersji. W dzisiejsza publikacja dotyczyć będzie właśnie zagadnieniu zniesienia współwłasności w odniesieniu do nieruchomości. Zgodnie z art. 210 § 1 zd. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360) – dalej „k.c.” – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
W praktyce spotykamy trzy sposoby związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości.
- Do pierwszego z nich zaliczamy model wzorcowy, w którym jedna ze stron sprzedaje swoje udziały drugiej stronie. W takich okolicznościach strony, które są w stanie konsensualnie wypracować obopólnie akceptowane warunki, dokonują porozumienia pomiędzy sobą w zakresie wartości pieniężnej, która ma zostać przekazana drugiej stronie w zamian za udział w prawie do nieruchomości. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie jest znana, strony mogą skorzystać z określenia jej wartości rynkowej zlecając usługę rzeczoznawcy majątkowemu, który wyceni daną nieruchomości i określi wartość poszczególnych udziałów w prawie własności nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie – „Umowne zniesienie współwłasności dochodzi do skutku poprzez porozumienie współwłaścicieli co do samej zasady, iż współwłasność ma zostać zniesiona, oraz co do sposobu, w jaki to ma nastąpić. Zniesienie współwłasności nieruchomości będzie zatem wymagać zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Strony mogą dowolnie określić sposób wyjścia ze współwłasności, o ile nie jest on ustawowo zakazany albo o ile z przepisów prawa nie wynika nakaz zniesienia współwłasności w określony sposób.”. Wariant ten zasługuje na szczególne uwzględnienie i dążenie do jego wypracowania pomiędzy współwłaścicielami, gdyż faktycznie w tym rozwiązaniu strony mogą stracić stosunkowo najmniej.
- Drugim rozwiązaniem jest fizyczny podział nieruchomości, jednakże wyjaśnić należy, że podział ten często nie jest możliwy (często podział domu na dwie odrębne części nie jest możliwy), dlatego też jest to model, który występuje w praktyce stosunkowo rzadko.
- Trzecim rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji komorniczej (tryb sądowy). Jest to zdecydowanie najmniej korzystny model zniesienia współwłasności, gdyż wartość uzyskana z licytacji często jest wartością dużo niższą niż wartość rynkowa.
Dopuszczalność sądowego zniesienia współwłasności przez upoważnienie jednego ze współwłaścicieli do sprzedaży nieruchomości „z wolnej ręki”
Taki wariant był już przedmiotem analizy przez Sąd Najwyższy, który jednoznacznie opowiedział się za stanowiskiem zgodnie z którym takie rozwiązanie nie jest możliwe. „Nie jest dopuszczalne sądowe zniesienie współwłasności przez upoważnienie jednego ze współwłaścicieli do sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki” – tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2018 r. sygn. akt: I CSK 439/17.
Podstawa prawna: art. 158, art. 210 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).