Zniesienie współwłasności

Według zapisów Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Mowa wówczas o współwłasności. Kilka osób może być np. współwłaścicielami nieruchomości (domu, mieszkania, działki lub jakiejkolwiek innej). Może tak się stać np. w wyniku dziedziczenia lub w skutek rozwodu, gdy dochodzi do zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej pomiędzy małżonkami. Niekiedy to współwłaściciele nabywają razem nieruchomość. Jednak, z różnych przyczyn, może okazać, że posiadanie nieruchomości na zasadzie współwłasności nie jest sytuacją komfortową. Warto wówczas wiedzieć, że współwłasność, na mocy art. 210 Kodeksu cywilnego, może być zniesiona – przez sąd lub na wniosek któregoś ze współwłaścicieli.

Czynniki mogące utrudnić zniesienie współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Są jednak sytuacje, kiedy zniesienie współwłasności nie jest możliwe lub jest znacznie utrudnione. Zniesienie nie jest możliwe w przypadku współwłasności przymusowej, powstającej w przypadku wspólnoty majątkowej. W innych sytuacjach należy najpierw sprawdzić, czy możliwy jest fizyczny podział nieruchomości. Trudności mogą wynikać m.in. z wielkości nieruchomości czy planami zagospodarowania przestrzennego.

W jaki sposób można znieść współwłasność?

Zniesienie współwłasności u notariusza

Jeżeli współwłaściciele nie pozostają ze sobą w konflikcie i są zgodni, co do sposobu zniesienia współwłasności, współwłasność można znieść polubownie – zawierając odpowiednią umowę przed notariuszem. W takim przypadku zastosowanie mają ogólne przepisy Kodeksu cywilnego.

W akcie notarialnym znoszącym współwłasność powinny znaleźć się zasady podziału, a także wzajemne rozliczenia oraz oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat (w tym również terminy ich uiszczenia). Jeżeli nieruchomość nie posiadała dotychczas ksiąg wieczystych, akt notarialny powinien zawierać także wnioski do sądu wieczystoksięgowego w sprawie założenia takich ksiąg. Jeżeli zaś posiadały – wniosek w sprawie dokonania wpisów nowych właścicieli. Dla celów podatkowych może być koniczne dokonanie wyceny nieruchomości.

Zniesienie współwłasności na drodze sądowej

Do zniesienia współwłasności może dojść również w trybie postępowania sądowego, np. jeżeli spór między współwłaścicielami nie pozwala ustalić warunków, na jakich miałoby dojść do zniesienia współwłasności.

Sąd może dokonać zniesienia współwłasności na 3 sposoby:

• przez podział fizyczny nieruchomości między współwłaścicielami (o ile nieruchomość nie jest zbyt mała, by dokonać podziału lub jeśli taki podział miałby okazać się sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości);
• przez dokonanie fizycznego podziału między niektórych współwłaścicieli, ze spłatą pozostałych;
• przez zarządzenie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości objętej współwłasnością i podział uzyskanej sumy między współwłaścicieli.